房地产救市，真的开始了
最近的大新闻，可谓是一个接着一个。先是《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》正式对外公布，后有国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《意见》）。前者覆盖的是整个民营经济，后者更多关联的是房地产。《意见》指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。短短一句话，意味着新一轮城中村改造，大幕再启。 这19个城市，被委以重任《意见》指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。和以往不同的是，这次城中村改造专门圈定了范围。根据2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市11个，分别是杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。从名单上不难看出，这19个城市的共性特点是能级高，人口流入较多，经济总量大。以前棚改时全国范围内的，三四线城市更多见，但这次城中村改造主要集中在高能级且人口流入的大城市。原因也很简单，这些高能级的城市才有增量人口，才有持续的居住需求。而很多三四线城市人口持续在流失，搞城中村改造或棚改的意义没那么大了。 推进城中村改造，拉动内需大范围启动城中村改造，目的也很明确。《意见》指出，一是改善民生，二是扩大内需，三是推动城市高质量发展。首先是改善民生。一提到“城中村”，很多人眼前就会浮现以下场景：环境脏乱、违建众多、人口稠密、治安堪忧。城中村改造的目的，就是为了提升人居环境品质。比如深圳每年有大量的新市民、青年人来此就业，通过对城中村规模化品质化改造提升，一方面可以提供一批小户型、高品质的保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体的住房困难问题。另一方面，城中村改造过程中，改造方会对楼栋进行结构加固，增加消防安全等基础设施，进而提升住户的安全感和幸福感。再如上海的蟠龙古镇。改造前，蟠龙城中村的小工厂、小作坊、仓库与民宅犬牙交错，古建筑、老街道逐渐衰败，河道因部分淤塞水质较差，这些都严重影响了当地居民的生活品质。后面经过整体改造与再利用开发，如今，这个古镇已成为一个集水乡底蕴、艺术人文、休闲娱乐于一体的潮流打卡地标。其次是扩大内需。因为这19个城市的城中村数量很多，改造年度投资额也非常巨大，粗略计算也在万亿规模以上。一旦全面铺开，对于经济的显性和隐性拉动作用也会持续释放。比如广州今年便计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。青岛今年也计划推进城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元。另据国泰君安一份研报测算，一二线城市（主要指超大特大城市）仅地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费。而若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求；若分5年实施，每年有望带动2万亿以上的投资和消费需求。当然，在城中村改造过程中，同样会增加部分住房需求，对开发商也算是利好。一方面在拆旧之下，拆迁户有租房和购房的需求，可以带动销售和租赁市场。另一方面城中村改造之后会建设新房子，会增加市场核心地段的房屋供应，届时同样会拉动楼市。但要注意的是，这次城中村改造所产生的楼市需求，与上一轮全国棚改货币化，不可同日而语。第一，与上一轮棚改货币化全国实施不同，这次城中村改造只是在十几个核心一二线城市，影响范围有限。第二，上一轮棚改推进速度极快，短时间内释放大量购房需求，但本次城中村改造专门提到，要坚持稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。这等于给本轮城中村改造上了紧箍咒，意味着推进的周期会比较长，购房和租赁需求不会大量集中释放。第三，上一轮棚改，之所以会带来大量的购房需求，最关键的是货币化。但本次城中村改造的安置方式还不明确，需要静观各地落实情况。最后是推动城市高质量发展。不可否认的是，城中村是由于快速推进城市化而出现的一种特殊现象。而到了后期，改变城中村土地低效利用的问题是众多城市面临的难题。比如广州海珠区琶洲村，未改造前，该区存在土地利用不规范，基础设施不完善，生活环境差，与会展中心周边地区建设定位不符等问题，制约着经济的发展。广州市住房和城乡建设局也认为，广州的城中村数量庞大，它们的更新改造，是着力解决“大城市病”，实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升，推动广州高质量发展的必由之路。 国央企主导城中村旧改， 民企还有机会吗？《意见》指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。这段话有两点值得关注。第一，积极创新改造模式。最近两年，握有大量旧改资源的民营房企纷纷爆雷，导致许多城市的旧改项目陷入停滞。这就要求各地政府需要积极创新旧改模式，更好地推进旧城改造。明源君这里也列举几个案例。比如在平衡旧改主体资金方面。广州今年就先后印发文件，将一二级联动模式，改为做地与土储分离模式。在一二级联动模式下，企业既要负责前期一级土地整理，又要做好后期二级开发，虽然这样可以获取整体收益最大化，但对企业资金管理也提出巨大挑战。尤其在目前的市场环境下，极易产生临迁费拖欠、项目中断退出等问题。如今政府按照做地与土地收储分离的方式推进旧改，不仅减轻了每个阶段市场主体的资金压力，也降低了旧改项目停滞的风险，有利于项目尽快落地实施。除了广州经验，成都市为破解旧改项目自身资金难以平衡的难题，专门设立城市更新专项资金。对城市发展需要且难以实现平衡的项目，经政府认定后采取资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式给予支持。比如建立多元主体协同参与机制方面。苏州为了吸引社会力量参与城市更新，引入城市“合伙人”机制，通过赋予实施主体规划参与权、混合用地模式、给予适度奖励等手段，撬动市场主体参与积极性，构建政府引导、社会参与、市场运作、多方协同的工作机制。再如优化审批流程方面。北京对于社会投资、符合低风险等级、地上建筑面积不大于10000平方米等条件的建设项目，纳入“一站通”系统，可“一表式”完成立项、建设工程规划许可申办等手续，精简审批事项、压缩审批时限，为社会主体参与更新改造提供便利。黄石建立城市更新项目审批“绿色通道”。对于配建公共设施或房屋改造的项目，免于办理建设工程规划许可。建设项目按照“先建后验”的规定办理施工许可，相关部门同步介入工程质量、安全、消防监管。第二，鼓励和支持民间资本参与。这句话同样很重要。过去几年，由于房地产行业持续下行，民营房企普遍面临流动性危机，为了自保，不得已主动放弃手中的旧改项目。比如时代中国就曾向广州市政府递交《报告》，表示希望退出8个旧改项目。但要注意的是，虽然与民营房企相比，国央企在政府审批、产业导入以及融资方面，均具有压倒性优势。但国央企进入旧改市场，也同样存在诸多痛点。比如各种协调费、台底费的处理，再比如钉子户超出补偿标准外的诉求解决以及审计责任的问题。这些高度市场化的前期工作，更适合民营房企去推进。所以，未来民营房企与国央企合作，充分发挥各自优势并解决各自痛点，将会成为城中村改造市场的主流。那么，民营房企参与城中村改造，有哪些渠道呢？一是代建。最近这几年，房企代建业务可以说是如火如荼。其大背景是，过去几年，以城投为代表的地方国资大量托底拿地，但由于城投市场化程度不高，运营开发能力较弱，拿地后往往会和成熟代建企业合作，双方各取所需。城中村改造，亦是同样道理。虽然各地政府都倾向资金雄厚的国央企来操刀城中村改造，但有些国企自身开发运营能力比较低，难以玩转城中村这样一个漫长大工程，这个时候民营代建房企就可以与其合作，运用自身成熟的设计建造能力，做好城中村改造规划。比如被誉为城中村改造安置“金华样板”的金都美地，就是由绿城代建。召稼楼作为上海闵行区重点城中村改造项目之一，有430亩由香港瑞安集团整体开发，剩余的600亩左右也是由瑞安设计、代建。昆明任旗营城中村改造项目，同样也是由旭辉代建代销。二是城市更新基金。城中村改造开发周期长、面对主体多、实施难度大。尤其在项目启动前期，由于不确定性较大，融资较为困难。所以近年来，北京、上海、天津、无锡等地相继设立以地方国企、城投平台牵头的城市更新基金。基金构成主要以央资国资主导，投资参与方也基本都是国央企或个别特别优质的大型民营房企。比如2021年设立的天津城市更新基金，里面就有不少民营房企的身影。同年设立的无锡城市更新基金，基金规模达300亿元，同样有民营房企参与。石家庄市城市更新基金规模100亿元，有80亿元都由社会资金募集。点击下图，了解详情
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