世邦魏理仕谢晨：存量资产如何借助REITs获取流动性？
21世纪经济报道记者唐韶葵、实习生黄俊钧 上海报道今年3月，国家发改委发文，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。这被认为是公募REITs扩围的重要一步。公募REITs扩容，国内商业地产开发商是否就此迎来融资窗口？如何把房地产和金融更好地结合，优化整个房地产在金融体系里面的结构，同时缓解开发商自身的债务问题？4月17日，世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨做客21世纪经济报道“公募REITs宣传周”，分析研判国内运营商持有的存量资产，如何把握机遇，获取流动性。谢晨指出，从顶层战略的角度来讲，公募REITs把整个房地产行业，从原来的开发加销售、高周转高负债、过度依赖间接融资的模式，推向资产管理的模式；从融资的角度来讲，这一工具可以优化房企间接融资和直接融资的比例；从社会资金参与的角度来讲，公募REITs能吸引更多元化的资金主体进入商业地产领域。我国购物中心的存量规模巨大。从世邦魏理仕研究覆盖的样本来看，位于全国一、二线城市主要商圈的优质购物中心体量达到1.2亿平方米左右，如果把全国所有的购物中心囊括进来，体量会更大。谢晨还指出，从一级市场和二级市场定价衔接的角度来讲，新政降低了未来三年净现金分派率的门槛，有助于加强pre-REITs投资者对于未来资产价格走势的信心，也有利于相关资金在公募REITs的前置环节去介入一些核心类的消费基础设施的投资。尽管能提供种种便利，但谢晨仍然提醒道，从公募REITs试点扩容新政出台，再到真正发行以购物中心为底层资产的公募REITs产品，是需要一定时间的。所以，该工具短期内并不能马上缓解相关企业的资金问题。从市场承接容量的角度来看，目前仍然有很多储备项目等待审批上市，这一过程同样需要时间。对于持有大量资产的房企来说，公募REITs将进一步推动其向资产管理人的角色转变。谢晨表示，在投融管退的每一个环节中，如何构建相应的能力，将是公募REITs带给这个行业及相关主体的需要深度思考和探索的问题。值得注意的是，此次扩容所涉及的消费类基础设施，与此前的仓储物流、产业园区、数据中心、保障性租赁住房等底层资产属于不同的细分领域，因此对资管方的能力要求也有所不同，这也将给运营商提出更高的要求。
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